È fine ottobre e in gran parte d'Europa il riscaldamento è acceso da qualche settimana. È il momento in cui le caldaie rimaste ferme tutta l'estate cominciano a dare problemi e i termosifoni si rivelano, nel migliore dei casi, tiepidi. Se è successo anche a te, ecco un piano semplice: chi deve riparare cosa, che cosa si intende per "abbastanza caldo" e come muoverti fin dal primo giorno.

I dettagli cambiano da un Paese all'altro. La regola generale, però, è molto simile quasi ovunque ed è il punto di partenza migliore.

Chi è responsabile di cosa

Nella maggior parte d'Europa la ripartizione è questa:

  • Il locatore mantiene l'impianto di riscaldamento in funzione. Caldaia, termosifoni, tubazioni, impianto centralizzato: se si rompe per normale usura o vetustà, ripararlo spetta al locatore.
  • L'inquilino lo usa correttamente. Significa sfiatare i termosifoni se ti hanno spiegato come fare, non ostruire le prese d'aria, evitare che la casa diventi così fredda da far gelare i tubi o formare muffa, e far entrare il locatore o il tecnico quando vi siete accordati su un orario.
  • Chi causa il danno lo paga. Se la valvola di un termosifone si spezza perché ci hai spinto contro il divano, la spesa è tua. Se la caldaia ha quindici anni e smette finalmente di funzionare, è a carico del locatore.

Qualche esempio dai singoli Paesi:

  • Inghilterra: in base alla section 11 del Landlord and Tenant Act 1985, il locatore deve mantenere in buono stato gli impianti di riscaldamento e di acqua calda, e una clausola del contratto non può scaricare l'obbligo su di te. Secondo le indicazioni legali di Shelter, gli apparecchi a gas devono essere controllati ogni 12 mesi da un tecnico iscritto al registro Gas Safe. Restare senza riscaldamento con il freddo va trattato come una riparazione urgente.
  • Ungheria: la legge sulle locazioni abitative (1993. évi LXXVIII. törvény) rende il locatore responsabile del funzionamento degli impianti centrali dell'edificio, compreso il riscaldamento centralizzato con tubi e termosifoni all'interno dell'appartamento. Per gli apparecchi che appartengono all'appartamento stesso, come una caldaia a gas o uno scaldabagno elettrico, il contratto può ripartire le spese. In mancanza, la regola è che la manutenzione è a carico dell'inquilino e la sostituzione a carico del locatore. Nella pratica, in molti contratti ungheresi l'inquilino paga la revisione annuale della caldaia e il locatore paga i pezzi di ricambio e le riparazioni vere e proprie. Controlla che cosa prevede il tuo contratto.

Quanto caldo è abbastanza caldo

Non esiste un valore unico europeo, e spesso non esiste proprio un valore di legge.

  • Germania: nessuna temperatura è scritta nella legge. Secondo l'associazione tedesca degli inquilini (Deutscher Mieterbund), il riscaldamento deve permettere di raggiungere almeno 20–22 °C tra le 6 e la mezzanotte, con circa 18 °C accettabili di notte. I tribunali seguono in larga parte valori di questo tipo e, sempre secondo l'associazione, una clausola contrattuale che fissi una temperatura più bassa non è valida.
  • Regno Unito: non c'è un minimo di legge unico per le case in affitto. Le linee guida sanitarie usano 18 °C, una soglia che deriva da una revisione di Public Health England e che conta soprattutto per gli over 65 o per chi ha problemi di salute. I comuni possono considerare il "freddo eccessivo" un rischio.
  • Ungheria: la legge non fissa alcuna temperatura interna. Rende però il proprietario responsabile dell'impianto di riscaldamento, quindi un appartamento che non si riesce a riscaldare bene è un difetto di cui il locatore deve occuparsi.

Se il tuo Paese non è nell'elenco, un'associazione di inquilini o l'ufficio comunale competente per la casa di solito sa dirti che cosa ci si aspetta a livello locale. Intorno ai 18–20 °C nelle stanze che usi di giorno è un punto di partenza ragionevole quasi ovunque.

Che cosa fare, passo dopo passo

1. Escludi le cause semplici

Prima di segnalare qualcosa, dedica cinque minuti a un controllo. La pressione della caldaia è scesa? C'è un codice di errore sul display? Si è scaricata la batteria del termostato? Le valvole dei termosifoni sono aperte? Il contatore del gas o della luce è ricaricato? Se una di queste cause era quella giusta, ottimo. Altrimenti avrai comunque dettagli utili per la segnalazione.

2. Segnala subito e per iscritto

Telefona se è urgente, ma conferma sempre per iscritto: una email o un messaggio che il locatore non possa dire di non aver ricevuto. Scrivi poche righe, concrete:

"Da martedì 21 ottobre la caldaia mostra l'errore F28 e i termosifoni restano freddi. Stamattina in soggiorno c'erano 15 °C. Vi chiedo di organizzare la riparazione il prima possibile. Nei giorni feriali sono a casa dopo le 16 per far entrare il tecnico."

La data, il sintomo, una temperatura misurata e quando puoi garantire l'accesso. Basta questo.

3. Tieni traccia di tutto

Fin dal primo giorno annota:

  • data e ora della segnalazione e ogni risposta ricevuta;
  • le temperature delle stanze, misurate due volte al giorno con un termometro economico e fotografate con l'ora ben visibile;
  • foto o brevi video dei codici di errore, dei termosifoni freddi o delle perdite;
  • ogni visita di un tecnico e che cosa ha detto.

Se usi LeasingTrack, fai lì la segnalazione guasto: la segnalazione e i messaggi che seguono restano registrati insieme al contratto di locazione, così nessuno deve andare a cercare quella vecchia conversazione.

4. Chiedi un intervento rapido e concorda soluzioni tampone

Un guasto totale al riscaldamento in inverno è urgente. Un giorno o due per una prima visita è ragionevole, qualche settimana no. Se i pezzi di ricambio richiedono tempo, chiedi al locatore di prestarti o pagarti una stufetta elettrica nel frattempo e concorda per iscritto chi sostiene il costo dell'elettricità in più.

5. Non trattenere il canone di tua iniziativa

È il passo che mette gli inquilini nei guai. In Inghilterra Shelter sconsiglia in modo netto di trattenere il canone, perché il mancato pagamento può portare allo sfratto anche quando il torto è del locatore. Alcuni Paesi, tra cui la Germania, ammettono una riduzione del canone in caso di difetto, ma l'entità giusta è spesso controversa. La legge ungherese consente all'inquilino di rivolgersi al tribunale o, dopo una richiesta rimasta senza esito al locatore, di far eseguire i lavori a spese del locatore, ma anche questo ha condizioni e rischi propri.

La strada sicura è continuare a pagare, mettere per iscritto la richiesta di riduzione o di rimborso delle spese e chiedere consiglio prima di detrarre qualsiasi cifra.

Quando fare un passo in più

Se hai segnalato per iscritto, hai sollecitato con una scadenza chiara e non succede nulla, è il momento di chiedere aiuto a qualcuno di esterno:

  • Un'associazione di inquilini. In Germania il Mieterverein locale, altrove un'organizzazione nazionale o cittadina degli inquilini. Conoscono le prassi del posto e spesso possono scrivere al locatore al posto tuo.
  • L'autorità locale. In Inghilterra l'ufficio di igiene ambientale o per gli affitti privati del comune può ispezionare l'abitazione e ordinare le riparazioni. In molti altri Paesi esiste un'autorità edilizia o abitativa che si occupa di case insicure o non riscaldabili.
  • Un avvocato o il patrocinio legale. Se pensi di ridurre il canone, di far fare tu la riparazione addebitandola al locatore o di andare in tribunale, prima chiedi una consulenza personalizzata. Le regole su preavvisi e importi variano molto.

E se senti odore di gas, o la caldaia mostra segni di problemi da monossido di carbonio, lascia perdere le carte: esci, arieggia e chiama il numero di emergenza del gas.

Una breve lista di controllo

  • Controlla le basi: pressione, termostato, valvole, contatore.
  • Segnala per iscritto lo stesso giorno.
  • Misura e fotografa le temperature ogni giorno.
  • Concorda una data per la riparazione e una stufetta provvisoria.
  • Continua a pagare il canone; chiedi per iscritto eventuali riduzioni.
  • Se nulla si muove, rivolgiti a un'associazione di inquilini, all'autorità locale o a un avvocato.

La maggior parte dei problemi di riscaldamento si risolve in pochi giorni quando la segnalazione è chiara e il locatore vede esattamente che cosa non va. Una documentazione ordinata aiuta entrambi ed è la tua migliore protezione se la faccenda va per le lunghe.