A kaucióviták többsége egyetlen kérdésen múlik: milyen állapotban volt a lakás, amikor a bérlő beköltözött? A kaucióról és a penészről szóló cikkeink is erre a válaszra építenek. A választ az átadás-átvételi jegyzőkönyv adja meg (sokan birtokbaadási jegyzőkönyvnek hívják). Németországban Übergabeprotokoll, Franciaországban état des lieux, az Egyesült Királyságban inventory and check-in report a neve.

A bérlet elején egy órát vesz igénybe. A végén viszont hetekig tartó vitát spórolhatsz meg vele. Ősszel sokan költöznek, a fűtési szezonban pedig gyorsabban pörögnek az órák, úgyhogy most érdemes rendbe tenni a rutint.

Miért jó mindkét félnek?

A bérlőt megvédi attól, hogy olyan kárért fizessen, ami már a beköltözéskor is megvolt. A bérbeadónak pedig lehetővé teszi, hogy bizonyítsa, mi sérült meg a bérlet alatt. A legtöbb jogrendszerben ugyanis ez a bérbeadó dolga.

  • Magyarországon a magánbérlet formai szabályai elég szabadok, a jegyzőkönyv elsősorban bizonyíték. Sok szerződésminta kifejezetten a szerződés elválaszthatatlan részévé teszi. A jegyzőkönyv rögzíti, honnan számít a rezsi, és mivel lehet a kiköltözéskori állapotot összevetni (RentTab, Bérletkezelő).
  • Németországban nem kötelező, és aláírásra senki sem kényszeríthető. A két fél által aláírt jegyzőkönyv viszont erős bizonyíték, a pontatlan, általános megfogalmazás pedig gyengíti (mietrecht.org).
  • Franciaországban törvényi kötelezettség. Be- és kiköltözéskor közösen kell elkészíteni és a szerződéshez csatolni. Ha a felek nem tudnak megegyezni, bírósági végrehajtó (commissaire de justice) veszi fel, a költséget pedig megfelezik (Service-Public).
  • Angliában a kaucióvédelmi rendszerek döntnökei csak a papírok alapján döntenek. A levonást a bérbeadónak kell igazolnia, és a mydeposits szerint a két fél által aláírt, dátumozott fotókkal kiegészített jegyzőkönyv a legerősebb bizonyíték.

Csehországban, Lengyelországban, Romániában és máshol megint mások a szabályok. Az alábbi gyakorlati tanácsok mindenhol működnek, de ha egy vita bíróság felé tart, a helyi szabályokról kérdezz ügyvédet.

Az ellenőrzőlista

1. Alapadatok

  • A bérbeadó és minden nagykorú bérlő neve és elérhetősége
  • A lakás pontos címe, emelettel és ajtószámmal
  • A bérleti szerződés kelte, valamint az átadás napja és időpontja
  • Ki volt még jelen (például ingatlanos vagy tanú)

2. Mérőórák

Minden mérőnél (villany, gáz, hideg víz, meleg víz, hőmennyiségmérő vagy radiátoros költségmegosztó) írd fel:

  • a gyári számot (ami magán az órán van, nem a számlán szereplő felhasználási hely azonosítóját)
  • az óraállást minden számjeggyel, a tizedesekkel együtt, ha az óra mutatja
  • és készíts fotót, amelyen az állás és a gyári szám is olvasható.

A gyári szám fontosabb, mint gondolnád. Társasházban az órák gyakran egymás mellett vannak a közös aknában vagy szekrényben, és a szomszéd órájáról leolvasott állásból már nem egy rezsivita lett. A gyári számokkal az is egyértelmű, ki melyik állástól fizet. Ez a fűtési szezon elején különösen hasznos, amikor gyorsan nőnek a számok.

3. Helyiségről helyiségre

Haladj mindig ugyanabban a sorrendben (előszoba, nappali, hálók, konyha, fürdő, WC, erkély, tároló vagy pince). Minden helyiségben nézd meg ezeket:

  • falak és mennyezet: festés, repedés, folt, beázás- vagy penésznyom, csavarlyukak
  • padló: karcolás, horpadás, laza csempe, szétnyílt laminált padló
  • nyílászárók: nyílik, zár, kulcsra zárható-e, épek-e a tömítések, nincs-e repedt üveg
  • szerelvények: kapcsolók, konnektorok, radiátorok és szelepeik, redőny, karnis
  • konyhában és fürdőben: csaptelepek, lefolyók, szilikonfugák, csempe, elszívó

A meglévő hibát pontosan írd le. Az, hogy „a padló kissé kopott”, bizonyítéknak semmit sem ér. Inkább így: „30 cm-es karc a parkettán, az erkélyajtótól 50 cm-re”. Ha nincs hiba, azt is írd le, mert a „falak: frissen festve, fehér, nyommentes” bejegyzés szintén bizonyíték.

4. Bútorok és gépek

Sorolj fel mindent, ami a lakásban marad, az állapotával együtt: „kanapé, szürke szövet, bal ülőpárnán kis folt”, „mosógép, Bosch, működik, ajtótömítés ép”. A gépeket próbáljátok ki együtt, és írd be, hogy működnek. A használati útmutatókat és a garanciajegyeket is felsorolhatod.

5. Kulcsok, chipek, távirányítók

Számolj meg mindent: lakáskulcs, kapukulcs, postaláda-kulcs, pince- vagy tárolókulcs, garázs-távirányító, beléptető chip. Minden fajtánál írd fel a darabszámot. Kiköltözéskor egy hiányzó chipet csak akkor tudsz igazolni, ha az elején megszámoltad.

Fotó és videó

  • Ha lehet, nappali fénynél fotózz, a sötét helyiségekben kapcsold fel a villanyt.
  • Előbb egy totál az egész helyiségről, aztán közeli minden hibáról, mellette valamivel, ami mutatja a méretet (érme vagy mérőszalag).
  • Legyen a képeken dátum és időpont. Az eredeti fájlokat őrizd meg, ne csak a képernyőképeket vagy az üzenetküldőn továbbított másolatokat, mert ezekből elveszhetnek a metaadatok. Érdemes a képeket a másik féllel is megosztani.
  • Jó kiegészítés egy lassú, narrált videós bejárás. Abból az is látszik, hogyan kapcsolódnak egymáshoz a helyiségek, amit külön fotókból nem lehet kiolvasni.
  • Számozd meg a fotókat, és hivatkozz rájuk a jegyzőkönyvben („lásd 14. kép”).

Aláírás és megőrzés

Készíts két egyező példányt. Mindkét fél aláírja minden oldalát (vagy legalább az utolsót), és mindenki megtart egyet. Ha a bejárás közben valamiben nem értetek egyet, ne hagyd ki, hanem írd le mindkét álláspontot.

Ha a bérlő csak pár nap múlva vesz észre valamit (nem melegszik egy radiátor, szivárog egy lefolyó), azt írásban pótoljátok és ellenjegyezzétek, vagy legalább küldje el dátumozott üzenetben. Franciaországban a törvény tíz napot ad a bérlőnek a kiegészítésre, a fűtéssel kapcsolatos hibákra pedig a fűtési szezon első hónapját. Angliában a kaucióvédelmi rendszerek hét-tíz nap észrevételezési időt várnak el. Magyarországon nincs ilyen rögzített határidő, ezért érdemes a szerződésben megállapodni róla.

Ha valamelyik fél nem hajlandó aláírni, írd rá a jegyzőkönyvre a dátummal együtt, és őrizd meg a fotókat. A jegyzőkönyv így is ér valamit, de több kiegészítő bizonyíték kell mellé.

Végül csatold a jegyzőkönyvet a bérleti szerződéshez, és a szerződésben is hivatkozz rá. Ha LeasingTracket használsz, az aláírt jegyzőkönyvet és a fotókat feltöltheted a bérlet dokumentumai közé. Így a szerződés mellett lesznek, és a bérlet végén nem egy régi telefonon kell őket keresgélned.

A kiköltözési jegyzőkönyv

A bérlet végén menjetek végig ugyanazzal a szerkezettel, legjobb, ha az eredeti jegyzőkönyvön, egy külön oszloppal a kiköltözéskori állapotnak. Rögzítsd a záró óraállásokat, számold vissza a kulcsokat, és készíts új fotókat ugyanazokból a szögekből.

Ezután tételenként vesd össze a kettőt. A rendeltetésszerű használattal járó kopás (kissé fakult festés, halvány nyom a bútorok helyén) általában nem a bérlőt terheli, az ezen túli kár viszont igen. Hogy pontosan hol a határ, az a jogszabályokon és a szerződésen múlik, ezért kétes esetben kérdezz ügyvédet vagy könyvelőt.

Ne feledd, hogy a rezsi- és közösköltség-számlák gyakran hetekkel a kiköltözés után érkeznek. A kiköltözési jegyzőkönyvben rögzített záró óraállások alapján tudjátok később tisztességesen elszámolni őket.

Röviden

A jó jegyzőkönyv konkrét, fotókkal dokumentált, dátumozott, két példányban aláírt, a szerződéshez csatolt, és van kiköltözési párja is. Egy délután alatt rendesen elkészül, és a bérlet végén megspórolhat egy vitát.