Majoritatea litigiilor privind garanția se reduc la o singură întrebare: cum arăta locuința în ziua în care s-a mutat chiriașul? Articolele noastre despre garanție și despre igrasie depind de răspunsul la ea. Documentul care oferă acest răspuns este procesul-verbal de predare-primire. În Ungaria se numește átadás-átvételi jegyzőkönyv (sau birtokbaadási jegyzőkönyv), în Germania Übergabeprotokoll, în Franța état des lieux, iar în Regatul Unit inventory and check-in report.

Vă costă o oră la începutul închirierii. Fără el, proprietarii și chiriașii pierd adesea săptămâni întregi certându-se la final. Toamna este un sezon aglomerat pentru mutări, iar contoarele se învârt mai repede odată cu pornirea încălzirii, așa că acum este un moment bun să vă puneți la punct rutina.

De ce contează pentru ambele părți

Procesul-verbal îl protejează pe chiriaș de plata unor stricăciuni care existau deja. Îl protejează pe proprietar, pentru că îi permite să dovedească faptul că ceva a fost deteriorat în timpul închirierii. În majoritatea sistemelor, sarcina probei revine proprietarului.

  • În Anglia, schemele de garantare a depozitelor spun că arbitrii decid exclusiv pe baza documentelor. Proprietarul este cel care trebuie să justifice o reținere, iar mydeposits consideră inventarul de la intrare, semnat de ambele părți și însoțit de fotografii cu data înscrisă, cea mai solidă bază pentru o pretenție. Tenancy Deposit Scheme afirmă că fără un astfel de inventar este foarte greu să câștigați o pretenție.
  • În Germania, procesul-verbal de predare nu este obligatoriu prin lege și nici una dintre părți nu poate fi constrânsă să îl semneze. Un proces-verbal semnat de ambele părți este totuși o dovadă puternică, iar formulările vagi o slăbesc (mietrecht.org).
  • În Franța, este o obligație legală. Proprietarul și chiriașul trebuie să întocmească împreună un état des lieux la intrare și la ieșire, iar acesta se anexează contractului de închiriere. Dacă nu se înțeleg, îl întocmește un commissaire de justice, iar costul se împarte între părți (Service-Public).
  • În Ungaria, contractele de închiriere dintre persoane fizice sunt destul de puțin formale, iar procesul-verbal servește în principal drept dovadă. Multe modele de contract îl declară parte indisolubilă a contractului (RentTab).

Regulile sunt din nou diferite în Cehia, Polonia, România și în alte țări. Sfaturile practice de mai jos se aplică peste tot, dar dacă un litigiu se îndreaptă spre instanță, verificați regulile locale cu un avocat sau cu o asociație de chiriași ori de proprietari.

Lista de verificare

1. Datele de bază

  • Numele și datele de contact ale proprietarului și ale fiecărui chiriaș adult
  • Adresa completă a proprietății, inclusiv numărul apartamentului
  • Data contractului de închiriere și data și ora predării
  • Cine a fost prezent, dacă la întâlnire a participat altcineva decât părțile (un agent sau un martor)

2. Contoarele

Pentru fiecare contor (electricitate, gaze, apă rece, apă caldă, contoare de căldură sau repartitoare de costuri de încălzire pe calorifere), consemnați:

  • seria (numărul de fabricație de pe contor, nu codul de client de pe factură)
  • indexul, cu toate cifrele, inclusiv zecimalele, dacă contorul le afișează
  • o fotografie în care se pot citi atât indexul, cât și seria

Seria contează mai mult decât se crede. Într-un bloc, contoarele stau adesea unul lângă altul într-un nișă comună. Un index copiat de la contorul vecinului a declanșat mai mult de un litigiu pe tema utilităților. Consemnarea seriilor lămurește și cine plătește de la ce index. Acest lucru este deosebit de util la începutul sezonului de încălzire, când cifrele cresc repede.

3. Cameră cu cameră

Parcurgeți încăperile într-o ordine fixă (hol, living, dormitoare, bucătărie, baie, toaletă, balcon, debara sau pivniță). În fiecare cameră verificați:

  • pereții și tavanul: vopsea, fisuri, pete, urme de igrasie, găuri de la șuruburi
  • podeaua: zgârieturi, adâncituri, plăci desprinse, rosturi în parchetul laminat
  • ferestrele și ușile: se deschid, se închid și se încuie, garniturile sunt intacte, există geam crăpat
  • instalațiile și accesoriile: întrerupătoare, prize, calorifere și robineții lor, jaluzele, galerii de perdele
  • în bucătării și băi: robinete, scurgeri, rosturi de silicon, faianță, ventilator de evacuare

Când descrieți o deteriorare, fiți precis. „Ceva uzură pe podea” nu folosește drept dovadă. Scrieți mai bine „zgârietură de 30 cm pe parchet, la 50 cm de ușa balconului”. Dacă nu există deteriorări, spuneți-o: „pereți: proaspăt vopsiți în alb, fără urme” este și el o dovadă.

4. Mobilier și electrocasnice

Enumerați fiecare obiect care rămâne în locuință și notați-i starea: „canapea, textil gri, pată mică pe perna din stânga”, „mașină de spălat, Bosch, funcționează, garnitura ușii intactă”. Electrocasnicele testați-le împreună și consemnați că funcționează. Puteți menționa și manualele și certificatele de garanție.

5. Chei, cartele și telecomenzi

Numărați tot: cheile apartamentului, cheile de la intrarea în bloc, cheia cutiei poștale, cheia de la pivniță, telecomanda de garaj, cartelele de acces. Notați numărul pentru fiecare tip. La mutarea chiriașului, lipsa unei cartele se dovedește ușor doar dacă ați numărat-o la început.

Fotografii și video

  • Fotografiați la lumina zilei, atunci când se poate, și aprindeți luminile în camerele întunecoase.
  • Faceți mai întâi o fotografie de ansamblu a fiecărei camere, apoi prim-planuri ale fiecărui defect, cu un obiect alături pentru comparația de mărime (o monedă sau o ruletă).
  • Asigurați-vă că fotografiile conțin data și ora. Păstrați fișierele originale, nu capturi de ecran sau copii primite prin aplicații de mesagerie, care își pot pierde metadatele. mydeposits recomandă o marcă de timp vizibilă și transmiterea fotografiilor către cealaltă parte.
  • Un film de parcurs lent, comentat cu voce tare, este un bun plus. Arată cum se leagă încăperile între ele, lucru pe care fotografiile separate nu îl pot arăta.
  • Numerotați fotografiile și faceți trimitere la ele în procesul-verbal („vezi fotografia 14”).

Semnarea și păstrarea

Imprimați sau pregătiți două exemplare identice. Ambele părți semnează fiecare pagină, sau cel puțin ultima pagină, și fiecare păstrează un exemplar. Dacă ceva este contestat în timpul parcurgerii, notați ambele păreri, în loc să omiteți subiectul.

Dacă chiriașul observă o problemă abia după câteva zile (un calorifer care nu încălzește, o scurgere care picură), să o adauge în scris și să o semneze și cealaltă parte, sau măcar să o trimită într-un mesaj datat. În Franța, legea îi oferă chiriașului zece zile pentru a cere completări și prima lună a sezonului de încălzire pentru problemele de încălzire. În Anglia, schemele de garantare se așteaptă ca chiriașii să aibă șapte–zece zile pentru a face observații. În alte părți nu există adesea un termen fix, așa că stabiliți unul în contractul de închiriere.

Dacă una dintre părți refuză să semneze, notați acest lucru în procesul-verbal, datați-l și păstrați fotografiile. Documentul are în continuare valoare, dar va avea nevoie de mai multe dovezi în sprijin.

Apoi anexați procesul-verbal la contractul de închiriere și precizați în contract că este anexat. Dacă folosiți LeasingTrack, puteți încărca procesul-verbal semnat și fotografiile în documentele contractului de închiriere. Astfel rămân împreună cu contractul și nu va trebui să căutați printr-un telefon vechi la sfârșitul închirierii.

Procesul-verbal de ieșire

La sfârșitul închirierii faceți același parcurs, cu aceeași structură, ideal pe documentul inițial, cu o coloană pentru starea la ieșire. Consemnați indexurile finale, numărați cheile predate și faceți un nou set de fotografii din aceleași unghiuri.

Apoi comparați cele două documente punct cu punct. Uzura normală din folosirea obișnuită (vopsea ușor decolorată, urme ușoare unde a stat mobilierul) nu cade, în general, în sarcina chiriașului. Deteriorările care depășesc această uzură pot cădea. Unde anume se trasează linia depinde de legea locală și de contract, așa că verificați cazurile îndoielnice cu un avocat sau cu un contabil.

Țineți cont că facturile de utilități și de întreținere sosesc adesea la săptămâni după mutare. Indexurile finale din procesul-verbal de ieșire sunt cele care vă permit să le reglați corect mai târziu.

Pe scurt

Un proces-verbal bun este concret, fotografiat, datat, semnat în dublu exemplar și anexat contractului de închiriere, și are un document corespondent la ieșire. Necesită o după-amiază de lucru bine făcut și vă poate scuti de un litigiu la încheierea închirierii.