Більшість суперечок щодо застави зводиться до одного питання: у якому стані була квартира в день в’їзду орендаря? Від відповіді залежать і наші статті про заставу, і про вологу. Цю відповідь дає акт приймання-передачі. В Угорщині його називають átadás-átvételi jegyzőkönyv (або birtokbaadási jegyzőkönyv), у Німеччині — Übergabeprotokoll, у Франції — état des lieux, а у Великій Британії — inventory and check-in report.

Його складання забирає годину на початку оренди. Без нього орендодавці й орендарі наприкінці нерідко тижнями сперечаються. Осінь — гаряча пора для переїздів, а лічильники крутяться швидше, щойно вмикається опалення, тож зараз саме час налагодити цю процедуру.

Чому це важливо для обох сторін

Акт захищає орендаря від оплати шкоди, яка вже була. Він захищає й орендодавця, даючи змогу довести, що щось пошкодили саме під час оренди. У більшості систем тягар доведення лежить на орендодавці.

  • В Англії депозитні схеми кажуть, що арбітри ухвалюють рішення лише за документами. Орендодавець має обґрунтувати кожне утримання, а mydeposits називає опис майна при в’їзді, підписаний обома сторонами, з фото з відміткою дати, найміцнішою основою для вимоги. Tenancy Deposit Scheme зазначає, що без нього виграти справу дуже важко.
  • У Німеччині акт приймання-передачі не є обов’язковим за законом, і жодну зі сторін не можна змусити його підписати. Проте акт, підписаний обома сторонами, є вагомим доказом, а розмиті формулювання його послаблюють (mietrecht.org).
  • У Франції це юридичний обов’язок. Орендодавець і орендар мають разом скласти état des lieux при в’їзді та виїзді, і його додають до договору оренди. Якщо вони не можуть домовитися, його складає commissaire de justice, а витрати сторони ділять порівну (Service-Public).
  • В Угорщині приватні договори оренди досить вільної форми, і акт слугує переважно доказом. Багато шаблонів договорів роблять його невід’ємною частиною договору (RentTab).

У Чехії, Польщі, Румунії та інших країнах правила знову інші. Практичні поради нижче підходять усюди, але якщо суперечка йде до суду, перевірте місцеві норми в юриста або в асоціації орендарів чи орендодавців.

Чекліст

1. Основні дані

  • Імена та контактні дані орендодавця і кожного дорослого орендаря
  • Повна адреса об’єкта, разом з номером квартири
  • Дата договору оренди та дата й час передачі
  • Хто був присутній, якщо крім сторін були інші особи (агент або свідок)

2. Лічильники

Для кожного лічильника (електроенергії, газу, холодної води, гарячої води, тепла або розподільники тепла на радіаторах) запишіть:

  • серійний номер (заводський номер на лічильнику, а не номер споживача з рахунку)
  • показник з усіма цифрами, включно з десятковими, якщо лічильник їх показує
  • фото, на якому видно і показник, і серійний номер

Серійний номер важливіший, ніж здається. У багатоквартирному будинку лічильники часто стоять поруч в одній шафі. Показник, списаний із сусідського лічильника, уже не раз спричиняв суперечки з комунальниками. Запис серійних номерів також визначає, хто за який показник платить. Це особливо корисно на початку опалювального сезону, коли цифри ростуть швидко.

3. Кімната за кімнатою

Обходьте кімнати в одному й тому самому порядку (передпокій, вітальня, спальні, кухня, ванна, туалет, балкон, комора чи підвал). У кожній кімнаті перевірте:

  • стіни та стеля: фарбування, тріщини, плями, сліди вологи, отвори від шурупів
  • підлога: подряпини, вм’ятини, розхитана плитка, щілини в ламінаті
  • вікна та двері: чи відчиняються, зачиняються й замикаються, чи цілі ущільнювачі, чи немає тріщин у склі
  • обладнання: вимикачі, розетки, радіатори та їхні вентилі, жалюзі, карнизи
  • на кухні та у ванній: крани, зливи, силіконові шви, плитка, витяжка

Описуючи пошкодження, будьте точними. «Трохи зношена підлога» як доказ непридатне. Краще напишіть: «подряпина 30 см на паркеті, за 50 см від балконних дверей». Якщо пошкоджень немає, так і запишіть: «стіни: свіжопофарбовані в білий колір, без слідів» — це теж доказ.

4. Меблі та техніка

Перелічіть усе, що залишається в квартирі, і вкажіть стан: «диван, сіра тканина, невелика пляма на лівій подушці», «пральна машина Bosch, працює, ущільнювач дверцят цілий». Техніку перевірте разом і запишіть, що вона працює. Інструкції та гарантійні талони теж можна внести до переліку.

5. Ключі, брелоки й пульти

Порахуйте все: ключі від квартири, від входу в будинок, від поштової скриньки, від комори, пульт від гаража, брелоки доступу. Запишіть кількість кожного типу. Коли орендар виїжджатиме, відсутність брелока легко довести лише тоді, коли ви їх порахували на початку.

Фото й відео

  • Знімайте при денному світлі, де це можливо, а в темних кімнатах вмикайте освітлення.
  • Спершу зробіть загальний план кожної кімнати, потім крупні плани кожного дефекту, поклавши поруч щось для масштабу (монету чи рулетку).
  • Переконайтеся, що фото містять дату й час. Зберігайте оригінальні файли, а не скриншоти чи копії з месенджерів, які можуть втратити метадані. mydeposits радить мати видиму позначку часу та передати фото іншій стороні.
  • Повільний відеоогляд із коментарями вголос — хороше доповнення. Він показує, як кімнати поєднані між собою, чого окремі фото не передають.
  • Пронумеруйте фото й посилайтеся на них в акті («див. фото 14»).

Підписання та зберігання

Роздрукуйте або підготуйте два однакові примірники. Обидві сторони підписують кожну сторінку або принаймні останню, і кожна зберігає по одному. Якщо під час огляду щось викликає суперечку, запишіть обидві позиції, а не пропускайте це.

Якщо орендар помітив проблему лише за кілька днів (радіатор, що не гріє, протікає злив), додайте це письмово й підпишіть обома сторонами або принаймні надішліть датоване повідомлення. У Франції закон дає орендарям десять днів, щоб попросити внести доповнення, а для проблем з опаленням — перший місяць опалювального сезону. В Англії депозитні схеми очікують, що орендарі матимуть сім–десять днів на коментарі. В інших місцях фіксованого строку часто немає, тож домовтеся про нього в договорі.

Якщо одна зі сторін відмовляється підписувати, зазначте це в акті, поставте дату й збережіть фото. Акт усе одно матиме вагу, але потребуватиме додаткових доказів.

Потім додайте акт до договору оренди і вкажіть у договорі, що він додається. Якщо ви користуєтеся LeasingTrack, можна завантажити підписаний акт і фото до документів цієї оренди. Так вони зберігаються разом із договором, і наприкінці оренди вам не доведеться нишпорити в старому телефоні.

Акт при виїзді

Наприкінці оренди проведіть такий самий огляд за тією самою структурою, найкраще на оригінальному акті, з додатковою колонкою для стану при виїзді. Запишіть кінцеві показники лічильників, перерахуйте ключі, які повертаються, і зробіть нові фото з тих самих ракурсів.

Потім порівняйте два акти пункт за пунктом. Звичайне зношення від нормального використання (трохи вицвіла фарба, легкі сліди там, де стояли меблі) загалом не є витратою орендаря. Шкода понад це може бути такою. Де саме проходить ця межа, залежить від місцевого законодавства й договору, тож сумнівні випадки перевіряйте в юриста або бухгалтера.

Пам’ятайте, що рахунки за комунальні й сервісні послуги часто надходять через кілька тижнів після виїзду. Кінцеві показники з акта при виїзді дозволяють потім справедливо розрахуватися за ці рахунки.

Коротко

Добрий акт приймання-передачі конкретний, підкріплений фото, датований, підписаний у двох примірниках, доданий до договору оренди і має відповідний акт при виїзді. Якісно його зробити можна за одну добу, а він здатен уберегти вас від суперечки наприкінці оренди.