Polovica októbra je dobrý čas obzrieť sa za prenajímateľským rokom. Do konca roka zostávajú dva a pol mesiaca, jarné opravy ešte nie sú celkom zabudnuté a doklady máte stále pri ruke.

V Maďarsku je tu navyše pripomienka: preddavok na daň z nájomného za tretí štvrťrok bol splatný 12. októbra 2026 a preddavok za posledný štvrťrok je splatný 12. januára 2027. Nech však prenajímate kdekoľvek, práca je rovnaká. Skôr či neskôr budete vy, váš účtovník alebo daňový úrad chcieť vidieť, čo prišlo, čo odišlo a čím to viete doložiť.

Tento postup ukazuje, ako také záznamy viesť v LeasingTracku, jednu nehnuteľnosť po druhej. Náš predchádzajúci produktový článok sa venoval pozývaniu nájomníkov na nahlasovanie porúch a správy. Tento je o peniazoch a papieroch.

Prečo záleží na evidencii po jednotlivých nehnuteľnostiach

Koncom júla 2026 maďarský daňový úrad (NAV) zverejnil príručku pre ľudí, ktorí prenajímajú byty, o ktorej informoval Portfolio. Išlo najmä o praktické rady: majte platnú písomnú nájomnú zmluvu, zdokumentujte každú platbu nájomného (najjednoduchšie je prevod z účtu s dátumom a slovom „nájomné“ v poznámke) a uschovajte si faktúry, ak chcete uplatniť skutočné náklady.

Ten posledný bod platí v mnohých krajinách. Pri maďarskej metóde so skutočnými nákladmi môžete odpočítať náklady súvisiace s prenajímaním, ale len ak sú zaplatené a podložené faktúrou. Alternatívou je paušálny odpočet nákladov vo výške 10 %, pri ktorom doklady nepotrebujete, no nemôžete odpočítať nič navyše. Aj iné krajiny majú vlastné varianty tejto voľby a pravidlá o tom, čo je odpočítateľný náklad, sa veľmi líšia.

Nech ste v ktorejkoľvek krajine, niekoľko vecí platí všade:

  • Príjmy a náklady musia byť oddelené a dohľadateľné, nie zmiešané v jednom bankovom výpise.
  • Ak vlastníte viac bytov, každá položka musí patriť k správnej nehnuteľnosti.
  • Faktúry sa často musia uchovávať niekoľko rokov, aj dlho po daňovom priznaní, pri ktorom ste ich použili. Ako dlho, závisí od premlčacej lehoty vo vašej krajine, preto sa opýtajte účtovníka.

LeasingTrack je postavený presne na tomto. Každá nehnuteľnosť má vlastné nájmy, nájomníkov, príjmy, výdavky, dokumenty a správy.

Krok 1: Každú platbu nájomného zaznačte k príslušnému nájmu

Keď príde nájomné, zaznačte ho v LeasingTracku k nájmu, ktorému patrí, nielen k bytu.

Vďaka tomu zostáva zostatok správny. LeasingTrack vypočíta zostatok každého nájmu zo zaznamenaných platieb, takže nemusíte viesť priebežný súčet v tabuľke. Ak nájomník zaplatil z septembrového nájomného len časť alebo mesiac vynechal, rozdiel sa zobrazí sám. Zvláštny zoznam nedoplatkov nepotrebujete.

Pomôže niekoľko návykov:

  • Použite dátum, kedy peniaze prišli. V Maďarsku napríklad o tom, do ktorého štvrťroka príjem patrí, spravidla rozhoduje deň prijatia, nie mesiac, za ktorý nájomné bolo. Inde to môže byť inak, no skutočný dátum nikdy nie je chyba.
  • Čiastočné platby zapisujte priebežne. Ak nájomník platí v dvoch splátkach, zadajte obe.
  • Nájomné a ostatné poplatky držte oddelene, ak ich nájomná zmluva rozlišuje. Pravidlá zdaňovania služieb alebo energií, ktoré prenajímateľ preúčtuje nájomníkovi, sa v jednotlivých krajinách líšia. V Maďarsku podľa júlovej príručky NAV platí, že spoločné poplatky, ktoré nájomník platí prenajímateľovi, sa považujú za príjem z prenájmu.

Aj vaši nájomníci vidia svoj nájom a jeho platby, takže nezhody o tom, čo je zaplatené, sa zvyčajne vyriešia skôr, než prerastú do sporu.

Krok 2: Výdavky zadajte k správnej nehnuteľnosti aj s faktúrou

Každý náklad, ktorý chcete odpočítať alebo si ho len zapamätať, zadajte ako výdavok k nehnuteľnosti, ktorej sa týka. Typické sú tieto:

  • opravy a údržba (inštalatér, nový diel do kotla, maľovanie medzi nájomníkmi)
  • spotrebiče a nábytok kúpené do bytu
  • poplatky za dom alebo iné platby, ktoré hradíte ako vlastník
  • poistenie, provízia sprostredkovateľa, právne alebo účtovné služby súvisiace s prenajímaním

Potom faktúru uložte k nehnuteľnosti, hneď vedľa výdavku. Odfoťte ju alebo naskenujte v deň platby, kým ju ešte držíte v ruke. Vyblednutý termotlačový bloček v kuchynskej zásuvke je častý dôvod, prečo o odpočet prídete.

Ak vlastníte dva byty v tom istom dome, buďte dôslední v tom, ku ktorému sa ktorý náklad vzťahuje. Rozdeľovať veci v marci je oveľa ťažšie než ich zaradiť správne hneď.

Krok 3: Nájomnú zmluvu, odovzdávacie protokoly a správy majte pri byte

Záznamy o peniazoch dávajú väčší zmysel, keď je potrebné papierovanie nablízku. V LeasingTracku môžete ku každej nehnuteľnosti uložiť:

  • podpísanú nájomnú zmluvu a jej dodatky, napríklad zvýšenie nájomného
  • odovzdávacie protokoly a fotografie pri nasťahovaní a vysťahovaní, ktoré sú dôležité pri vyúčtovaní zábezpeky
  • správy s nájomníkom, aby dohoda typu „nový kohútik zaplatíte vy a ja si to odpočítam z októbrového nájomného“ bola zapísaná hneď pri platbe, ktorej sa týka

Keď sa vás účtovník opýta, prečo bolo októbrové nájomné nižšie, odpoveď máte na jedno kliknutie, nie utopenú v telefóne.

Ročný kontrolný zoznam

Vyberte si pokojný podvečer v novembri alebo na začiatku decembra a prejdite jednu nehnuteľnosť po druhej:

  1. Nájomné: je každá tento rok prijatá platba zaznačená k správnemu nájmu a so správnym dátumom?
  2. Zostatky: vykazuje niektorý nájom dlh? Porozprávajte sa s nájomníkom radšej teraz než v januári.
  3. Výdavky: je každý tohtoročný náklad zadaný k správnej nehnuteľnosti?
  4. Faktúry: má každý výdavok, ktorý chcete odpočítať, uloženú faktúru? Chýbajúce si vypýtajte od dodávateľov ešte pred koncom roka.
  5. Dokumenty: sú aktuálna nájomná zmluva, dodatky a posledné odovzdávacie protokoly uložené pri byte?
  6. Zmeny: odišiel nájomník, začal nový nájom alebo sa zmenilo nájomné? Skontrolujte, či záznamy sedia.
  7. Termíny: poznačte si najbližšie daňové termíny vo svojej krajine. V Maďarsku ide o preddavok splatný 12. januára 2027 a ročné priznanie v máji.
  8. Otázky pre účtovníka: zapíšte si, čo je nejasné, napríklad ktoré náklady sa počítajú alebo ktorá metóda nákladov vám vyhovuje, a zoznam si vezmite na stretnutie.

Poznámka k daniam

Tento článok vysvetľuje, ako viesť dobré záznamy. Nie je to daňové poradenstvo. To, čo môžete odpočítať, ako dlho musíte uchovávať faktúry a kedy sú platby splatné, závisí od vašej krajiny a niekedy aj od vašej situácie. V Maďarsku je dobrým východiskom informačná brožúra NAV o prenajímaní nehnuteľností. Inde sa poraďte s daňovým úradom alebo účtovníkom.

LeasingTrack je zadarmo až pre dve nehnuteľnosti, takže ak sa chystáte presunúť svoje nájmy z tabuľky inam, koniec roka je na to prirodzený čas.