A fine ottobre il riscaldamento torna in funzione. Le caldaie a gas si riaccendono dopo l'estate, le stufe a legna si riaccendono e, ogni inverno, proprio in questo periodo aumentano i casi di intossicazione da monossido di carbonio. Nei post precedenti abbiamo parlato di guasti al riscaldamento, manutenzione, assicurazione e consegna dell'immobile. Questo è dedicato ai due piccoli dispositivi che stanno al soffitto e alla parete, e alla domanda che locatori e inquilini si fanno di continuo: di chi è la responsabilità?

La risposta breve è che dipende dal paese, e in Germania dal Land. Qui sotto trovi le nozioni valide ovunque, alcuni esempi concreti di norme nazionali e una checklist che puoi usare già questa settimana.

Cosa rileva davvero ciascun dispositivo

Un rilevatore di fumo reagisce alle particelle di fumo presenti nell'aria. Dà un preallarme in caso di incendio, cosa che conta soprattutto di notte, quando si dorme. Non serve a nulla per le fughe di gas o per il monossido di carbonio.

Un rilevatore di monossido di carbonio (CO) misura la presenza di CO nell'aria. Il monossido di carbonio si produce per combustione incompleta in caldaie a gas, scaldacqua, stufe a convezione, stufe, camini e stufe in maiolica, soprattutto quando la canna fumaria è ostruita o nel locale non entra abbastanza aria. Non si vede e non si sente, e i primi sintomi (mal di testa, vertigini, stanchezza) si scambiano facilmente per un raffreddore.

Sono due dispositivi distinti, con compiti distinti. Esistono modelli combinati fumo e CO, ma un rilevatore di solo fumo non ti avverte del CO, e viceversa.

Le norme da cercare

Nell'UE e nel Regno Unito, controlla sulla confezione e sul dispositivo:

  • EN 14604 per i rilevatori di fumo (in Francia indicata come NF EN 14604, nel Regno Unito come BS EN 14604)
  • EN 50291 per i rilevatori di CO (EN 50291-1 per uso domestico)

Dovrebbe esserci anche la marcatura CE (UKCA o CE in Gran Bretagna). I rilevatori molto economici senza alcuna norma indicata non valgono il risparmio.

Entrambi i tipi si usurano. La maggior parte dei rilevatori di fumo è progettata per durare circa dieci anni, e anche i sensori di CO hanno una vita limitata. Su molti apparecchi la data di sostituzione o di produzione è stampata sul retro, e alcuni emettono un segnale acustico quando sono a fine vita. Considera quella data una scadenza.

Dove si installano

Le regole precise cambiano, ma questa prassi vale quasi ovunque:

  • I rilevatori di fumo vanno al soffitto, vicino al centro del locale, nelle camere da letto e nel corridoio o sul pianerottolo che useresti per uscire. Almeno uno per ogni piano abitato.
  • Tieni i rilevatori di fumo fuori da cucine e bagni, dove vapore e fumi di cottura li fanno suonare a vuoto. In cucina va messo un rilevatore di calore o un modello pensato per le cucine.
  • I rilevatori di CO vanno nel locale dove c'è l'apparecchio a combustione (caldaia, stufa a gas, stufa, camino). Se qualcuno dorme lì vicino, mettine uno anche in quella camera.
  • Per i rilevatori di CO segui le istruzioni di posizionamento del produttore. Una regola indicativa comune è 1–3 metri dall'apparecchio, lontano da finestre, bocchette e dal vapore dei fornelli.

Chi è responsabile: esempi reali

Questi esempi mostrano quanto le regole varino. Sono una sintesi, non una consulenza legale, e le leggi cambiano: verifica la versione in vigore dove si trova il tuo immobile.

Ungheria

In Ungheria non esiste un obbligo generale di installare un rilevatore di CO in un appartamento esistente affittato a lungo termine. Ci sono due eccezioni importanti:

  • Edifici nuovi con apparecchi a camera aperta. La legge ungherese del 2012 sui servizi di spazzacamino, in vigore da ottobre 2013, prevede che un edificio nuovo in cui funziona un apparecchio a camera aperta (che prende l'aria di combustione dal locale, come molti vecchi scaldacqua a gas e stufe a convezione) possa ottenere l'agibilità solo se è installato un rilevatore di CO (Weborvos, 2013; e-gépész).
  • Alloggi per brevi soggiorni. In base ai criteri di classificazione degli alloggi privati, in vigore dal 2023, se l'immobile è riscaldato con qualcosa che brucia combustibile (caldaia a gas, stufa a convezione, stufa, camino, stufa in maiolica) sono obbligatori un rilevatore di fumo e uno di CO (Netkazán, aprile 2023). Una fonte di settore data la norma al 2022: se gestisci un affitto breve, verifica i criteri attuali.

Anche dove non c'è alcun obbligo di legge, un rilevatore di CO costa pochissimo rispetto a un apparecchio a gas in un piccolo appartamento.

Germania

Tutti i 16 Länder richiedono rilevatori di fumo nelle abitazioni, almeno in camere da letto, camerette e corridoi che portano all'uscita. L'installazione spetta al locatore, e la Corte federale di giustizia ha stabilito che l'inquilino deve accettarlo anche se ha già montato rilevatori propri (BGH, VIII ZR 290/14). Chi li mantiene in funzione, però, dipende dal regolamento edilizio del Land. In Baviera, Berlino e Renania Settentrionale-Vestfalia, per esempio, se ne occupa chi occupa l'immobile, a meno che il proprietario non se ne assuma l'onere. In Renania-Palatinato, Saarland e Turingia spetta al proprietario. Per altri Länder le panoramiche pubblicate non concordano (panoramica ARAG), quindi leggi la Landesbauordnung aggiornata del tuo Land. Molti locatori si assumono la manutenzione direttamente nel contratto di locazione, per evitare dubbi.

Francia

I rilevatori di fumo (DAAF) sono obbligatori in ogni abitazione dal marzo 2015. Secondo Service-Public, il proprietario installa un rilevatore marcato NF EN 14604 e verifica che funzioni alla consegna (état des lieux). Nelle locazioni non arredate la manutenzione spetta all'inquilino, che sostituisce la batteria o l'apparecchio quando serve. Nelle locazioni arredate e stagionali il proprietario è responsabile di tutto, batterie comprese. Gli articoli più vecchi che mettono tutto a carico dell'inquilino sono superati.

Inghilterra

In base alle Smoke and Carbon Monoxide Alarm Regulations, modificate dal 1° ottobre 2022, i locatori devono installare un rilevatore di fumo a ogni piano adibito ad abitazione e un rilevatore di CO in ogni locale con un apparecchio a combustione fisso (le cucine a gas sono escluse). Devono verificare che funzionino il primo giorno di ogni nuovo contratto e ripararli o sostituirli quando vengono informati di un guasto. Gli inquilini devono testarli con regolarità. Il comune può multare un locatore fino a 5.000 sterline se ignora un'intimazione a rimediare (guida GOV.UK). Scozia, Galles e Irlanda del Nord hanno regole proprie.

Come si prova un rilevatore

  • Premi il pulsante di test e tienilo premuto finché suona. Verifica batteria, elettronica e sirena. Molti produttori consigliano di farlo ogni mese. Almeno, fallo a ogni consegna e all'inizio di ogni stagione di riscaldamento.
  • Controlla la data sul retro. Sostituisci un apparecchio a fine vita, anche se il pulsante di test funziona ancora.
  • Rimuovi la polvere con delicatezza, con un pennello morbido o l'aspirapolvere. Non verniciare mai un rilevatore.
  • Non provare con fumo o gas veri. Per l'uso domestico basta il pulsante di test. I sistemi alimentati dalla rete o interconnessi possono richiedere il controllo di un elettricista.

La checklist

Alla consegna (ingresso e uscita)

  • Annota ogni rilevatore nel verbale di consegna: tipo, posizione, norma, a batteria o a rete, data di scadenza.
  • Premete insieme il pulsante di test e scrivete che ha funzionato. Una foto di ogni rilevatore con l'etichetta della data è utile.

Nel contratto di locazione

  • Indica chi cambia le batterie, chi sostituisce gli apparecchi guasti o scaduti e come segnalare un guasto. Dove la legge lo stabilisce già (come in Francia o in Inghilterra), il contratto deve essere coerente. Dove non lo fa, mettetevi d'accordo.
  • Chiedi all'inquilino di non rimuovere i rilevatori né togliere le batterie, e di segnalare un guasto invece di ignorare il bip.

Ogni anno, prima della stagione di riscaldamento

  • Prova ogni rilevatore e controlla la data di scadenza.
  • Prenota la manutenzione della caldaia e il controllo della canna fumaria. Un rilevatore segnala un problema ma non lo risolve.

Quando un rilevatore suona o non funziona

  • Rilevatore di CO in allarme: apri le finestre, spegni l'apparecchio se puoi farlo in sicurezza, fai uscire tutti e chiama il numero di emergenza (112 in tutta l'UE) o il pronto intervento gas se qualcuno non si sente bene. Non riutilizzare l'apparecchio finché un tecnico qualificato non l'ha controllato. Poi avvisa il locatore.
  • Rilevatore di fumo in allarme: controlla prima se c'è un incendio. Se c'è, esci e chiama il 112.
  • Bip intermittente o test fallito: l'inquilino lo segnala e chi è responsabile sostituisce subito la batteria o l'apparecchio. Non lasciare una casa senza rilevatore funzionante per settimane.

Se usi LeasingTrack, puoi conservare il verbale di consegna e le foto dei rilevatori insieme ai documenti dell'immobile, e l'inquilino può inviare una segnalazione guasto per un rilevatore difettoso. In questo modo entrambi avete una traccia datata di quando il guasto è stato segnalato e risolto.

Verifica la norma locale

Questo articolo offre il quadro generale e qualche esempio nazionale. Non copre tutti i paesi, e i dettagli (quali locali, quali edifici, chi paga) cambiano nel tempo. Prima di ogni stagione di riscaldamento, verifica la regola in vigore dove si trova il tuo immobile, tramite il portale del governo, l'ufficio tecnico del comune, i vigili del fuoco o un'associazione locale di proprietari o inquilini. Per un caso specifico, soprattutto dopo un incidente, rivolgiti a un avvocato.

La soluzione più sicura non è complicata: rilevatori conformi alla norma, installati nei posti giusti, provati a ogni consegna e un accordo chiaro su chi fa cosa.